Reclamar la plusvalía municipal

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plusvalia ayuntamiento patrial¿Vendiste tu casa con pérdidas? ¡Reclama la plusvalía municipal!

  • Hola Alberto, ¿qué es el iivtnu? El Ayuntamiento me ha mandado una liquidación del iivtnu porque vendí mi piso hace 15 días. Además, lo vendí más barato de lo que me costó, perdiendo dinero, ¡y ahora me mandan esto!
  • Bueno, tranquilo , mira te explico: El IIVTNU es un impuesto municipal que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos de naturaleza urbana: vivienda, suelo, localaunque el vendedor sufra pérdidas. Es  un impuesto polémico cuya mayor vinculación está unida a la venta de vivienda, concretamente al suelo. Comunmente es conocido como Plusvalía municipal es un impuesto NO ESTATAL sino municipal como bien indica su nombre, que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos de naturaleza urbana —quedan fuera los terrenos considerados rústicos— a consecuencia de la transmisión de la propiedad de terrenos, viviendas, oficinas, etc. por cualquier título, ya sea este oneroso (compraventas) o lucrativo (donaciones, herencias). Como recae en quien vende recae sobre quien transmite una propiedad, por tanto, es un impuesto que recae sobre quien vende, dona y está presente en las herencias y donaciones, puesto que también se produce la transmisión de una propiedad. Este sujeto pasivo es quien se ve obligado a abonarlo tanto si la operación le ha reportado ganancias o pérdidas, es decir, plusvalías o minusvalías siendo los Ayuntamientos (algunos lo aplican y otros no) los encargados de generar las liquidaciones y, por tanto, su cobro. En caso de herencia el pago lo soporta quien recibe la herencia o la donación y, en el caso de los primeros, suele ser la principal carga tributaria que deben soportar los mismos cuando dentro del patrimonio del fallecido se encuentran bienes inmuebles con una elevada antigüedad.

LEGISLACION APLICABLE , ¿QUE GRAVA EL IIVTNU?
En todos los casos, de acuerdo con el artículo 104 de la Ley de Haciendas Locales, este impuesto grava el incremento de valor que experimenten los inmuebles a consecuencia de su transmisión. El problema radica, a la hora de calcularlo ya que  el Ayuntamiento no tiene en cuenta si ha habido o no un incremento de valor en el inmueble, sino que toma como base el valor catastral del suelo y lo multiplica por un coeficiente en función del número de años que se ha estado en posesión del bien y, además, por un tipo impositivo que viene contemplado en la ordenanza municipal de cada Ayuntamiento. Es decir, cada Ayuntamiento que lo aplica no entra a valorar si la operación ha generado ganancias o pérdidas al transmistente ya que simplemente aplica una operación matemática cuyo resultado siempre es positivo. La norma expone que procede liquidar si se trata de un un incremento de valor en el momento de la transmisión de los inmuebles. En caso de que no experimente incremento de valor, es decir,  si no existe tal incremento de valor no procede liquidar, es decir no exite el “hecho imponible” sujeto al pago del impuesto.

  • ¿Pero habiendo perdido dinero tengo que liquidar y pagar la PLUSVALIA MUNICIPAL?
  •  Cuando se transmite un inmueble, el vendedor tiene que pagar, si gana, dos impuestos: Primero, la ganancia patrimonial tributa en el IRPF en la Base del ahorro y, en segundo lugar, la plusvalía municipal que debe abonar en el plazo de 30 días hábiles desde que tiene lugar el acto. Claro está que la ganancia patrimonial depende del valor de compra y del valor de venta, de tal manera que si existe un beneficio, se tributa por él en el IRPF. Los tipos que se pagan oscilan entre el 19% y el 23%. Sin embargo, la plusvalía municipal no depende del valor de compra o del valor de venta y es recaudada directamente por el Ayuntamiento de la localidad en que está situado el bien inmueble y cada Ayuntamiento aplica los tipos que suelen ser entre el 25-30%.

“Aunque la plusvalía municipal es legal y obligatoria” el problema radica en que se esté cobrando a aquellos contribuyentes que han sufrido una pérdida patrimonial con la venta de su vivienda. Desde la crisis que comnezó en el ejercicio 2008 muchas personas se vieron obligadas a vender su casa y tuvieron que hacerlo asumiendo importantes pérdidas y, a pesar de ello, tuvieron que pagar al Ayuntamiento la correspondiente plusvalía municipal. Esto ha hecho que los afectados denunciaron ante los tribunales y a quienes la justicia lleva varios años dando la razón. Por ejemplo, la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña 805/2013 de 18 de julio señalaba que “el impuesto grava, según el artículo 104 de la Ley de Haciendas Locales, el incremento de valor que experimenten los terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad”. Y concluye que “la ausencia objetiva de incremento de valor dará lugar a la no sujeción al impuesto” y dos sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León de fechas 10 y 28 de junio de 2016, en la sede de Valladolid ya que en ellas, se ha establecido también que no existe incremento del valor del terreno necesario para que se produzca el hecho imponible del IIVTNU (plusvalía), ya que tras las pruebas aportadas por los interesados, “no se justifica que se someta a tributación un incremento que es inexistente”. Por otra parte El Real Decreto-Ley 8/2014, de 4 de julio, estableció para estas situaciones una exención del pago de ese impuesto que,  solo afecta a los casos en que se trata de la vivienda habitual y además no se disponga de más bienes.

¿Qué sucede? Pues que los Ayuntamientos no tienen en cuenta si ha habido o no un incremento de valor en el inmueble, sino que toman como base el valor catastral del suelo y siguen liquidando y exigiendo el pago de la Plusvalía.

  • Bueno vale, me queda claro. Entonces ¿pago, no pago…? ¿Como me libro del pago de la plusvalía municipal ? ¿puedo recuperar los importes pagados?, ¿qué tengo que hacer, cómo reclamo?

1.- Siempre hay que pagar. Primero se paga, luego se reclama, para evitar sanciones, recargos, etc. Esta es mi primera recomendación.

2.- Ya has pagado el impuesto, a continuación presentaremos un escrito de solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos ante el Ayuntamiento que te ha recaudado el impuesto consignando lo que has pagado. Argumentaremos que no hay del incremento real como reflejar el valor del suelo en las escrituras de compra del solar, te haré una tasación para probar que no ha habido incremento en el valor del terreno y no se corresponde el valor con el de  la liquidación del Ayuntamiento y esperaremos a que nos contesten.

3.- El Ayuntamiento tendrá que contestar dándonos un plazo para interponer recurso de reposición y si vuelve a negarnosla, a continuación la reclamación económico administrativa que será resuelta por el Tribunal Económico Administrativo.

4.- Si fallan en contra, en la práctica es lo más corriente, entonces habrá que iniciar un procedimiento judicial, que es donde más posibilidades de ganar tienes. El plazo es de dos meses para interponer un recurso contencioso administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia de Aragón. No obstante, antes de iniciar la vía judicial, es aconsejable valorar tu caso ya que no siempre interesa reclamar. Para acudir a los tribunales no resulta rentable cuando la cantidad que se reclama es inferior a 5.000 euros. A partir de  5.000€ empieza a compensar ir a los tribunales puesto que tú tendrás que gastarte dinero en una prueba técnica que demuestre que la venta del inmueble no te ha generado ganancias.

Mira la última noticia relativa al tema del Ayuntamiento de Zaragoza.

Y además, hemos sabido hoy que: El Tribunal Constitucional ha hecho pública la esperada sentencia sobre la tributación en el Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana de las operaciones en las que se ha producido pérdida de valor en el patrimonio del transmitente. El Alto Tribunal ha estimado parcialmente la cuestión de inconstitucionalidad planteada por un Juzgado de Donostia el 5 de febrero de 2015, considerando que la plusvalía municipal es contraria al principio de capacidad económica, previsto en el art. 31.1 de la Constitución, cuando la venta del inmueble se ha realizado con pérdidas. Indica también el TC que corresponde al legislador, a partir de la publicación de la Sentencia, realizar las modificaciones o adaptaciones pertinentes en el régimen legal del impuesto que permitan arbitrar el modo de no someter a tributación las situaciones de inexistencia de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.

Consulta en los siguientes documentos toda la información sobre esta interesante Sentencia:

Nota de prensa del TC: el TC anula parcialmente la Norma Foral que crea el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturalez Urbana en Gipuzkoa.
Texto íntegro de la Sentencia del Tribunal Constitucional de 16 de febrero de 2017.

Ahora cabe esperar el pronunciamiento del TC en relación con la cuestión planteada por un Juzgado de Madrid en auto de 15 de diciembre de 2015, en que se planteaba la inconstitucionalidad de los artículos 107 y 110.4 de la LHL, con la misma fundamentación que lo hizo en su día el Juzgado de Donostia respecto de la Ley Foral.

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21. febrero 2017 by Patrial
Categories: Patrial, Patrial FINANCIERA, Patrial INMOBILIARIA | Tags: , , , , , | Leave a comment

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