Alquiler con derecho a compra

El alquiler con opción a compra es una posible solución para la compra de una vivienda por la cual un inquilino puede vivir en la vivienda en cuestión en régimen de alquiler, pactada la duración y tiempo estipulado en el contrato. Una vez finalizado ese plazo, el inquilino tendrá derecho a adquirir esa vivienda al precio que se estableció en el contrato.

Las cantidades entregadas se descontarán del precio total o parcialmente incluída la prima. Específicamente no existe una norma específica que regule  este tipo de contratos. No hay que olvidar que, en realidad son dos contratos en uno: uno de compraventa y otro de alquiler, recogidos en el mismo documento. Las opciones de compra permiten al comprador un derecho de adquisición preferente y al vendedor-propietario una obligación de vender.

¿Qué cláusulas o pactos debe de contener el contrato?

  • Los pactos  que tienen que ser comunes.
  • El precio para la futura compra tiene que estar fijado en el contrato.
  • El plazo en el que se podrá adquirir la vivienda.
  • El inquilino tiene la facultad de decidir si hace la compra, para eso se paga la prima. Esta se recoge en el contrato y habitualmente será un porcentaje del precio establecido en el contrato y que es la cantidad que se abona al arrendador por la concesión de la opción a compra. Posteriormente, en muchos de ellos esta cantidad se descuenta si la compra llega a producirse y se pierde si finalmente no llega a buen puerto.

¿Cómo, dónde… ejercitar la opción a compra?
Para ejercer la opción a compra el arrendatario tiene que manifestar fehacientemente la decisión de hacerla efectiva y, muy importante, dentro del plazo fijado. La forma habitual de establecerlo es mediante notario o burofax, aunque se puede establecer en el propio contrato otra manera distinta. En cuanto al tiempo, duración, plazo… lo normal es que se establezca al inicio del alquiler por las dos partes.

Pros y contras del alquiler con derecho a compra.
Este tipo de contratos tiene una serie de pros y contras tanto para el inquilino como para el propietario.

Para el PROPIETARIO:
Contras:

  • Puede perder tiempo si lo que quería era deshacerse de la vivienda vendiéndola y finalmente el inquilino decide no comprarla.
  • Concede un derecho al inquilino durante el tiempo que dure el contrato y no puede vender la propiedad aunque le hagan una mejor oferta que la que firmó con el inquilino. En caso de subida de precios de las viviendas, no tiene margen para subidas ya que queda fijado en el contrato.

Pros:

  • Obtiene rentabilidad con el alquiler desde el primer momento y puede deducir gastos además de aprovecharse de posibles ventajas fiscales y coste de oportunidad frente a otros rendimientos sin renunciar a una futura venta.
  • Al abonar una prima, se tiene una buena garantía de impago del alquiler, por la alta prima inicial que se suele abonar.
  • Si finalmente el inquilino no compra la casa, se queda con lo abonado en la prima y el alquiler.

Para el INQUILINO:

Contras:

  • Si finalmente no se ejercita la opción de compra pierde la prima abonada inicialmente.
  • No podrá beneficiarse de las bajadas de precios, en este inmueble en cuestión, si durante el tiempo de alquiler bajan los precios de las viviendas por estar fijado el precio previamente.


Fiscalmente soporta la tributación por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, por el alquiler y por la opción de compra: por el arrendamiento, el arrendatario tiene obligación de liquidar el impuesto por ITP en el plazo máximo de 30 días desde la firma del contrato, siendo el arrendador responsable subsidiario si el inquilino no lo hiciera. La opción de compra también estará igualmente sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, siendo la base imponible el precio pagado por la opción, que tiene un plazo de 30 días desde la firma del documento privado para proceder a su liquidación conforme al tipo aplicable en cada comunidad autónoma.

  • Otra desventaja muy importante es que la ventaja fiscal existente de exención por reinversión de la ganancia patrimonial por la venta de la vivienda habitual anterior o posterior a dos años, no tendría lugar al ser alquiler con opción a compra.

Pros:

  • Una parte o todo de lo que se paga de la prima y el alquiler se resta posteriormente de la cantidad a pagar de la vivienda.
  • Se tiene el derecho a comprarla en cualquier momento, desde el momento inicial del contrato hasta el plazo establecido, si se opta por ello. Si posteriormente decides comprar, recuerda tus derechos a la hora de firmar una hipoteca según la Ley de contrato de crédito inmobiliario.


Conclusión desde nuestro punto de vista.
Entre otros factores, los más importantes a la hora de formalizar un alquiler con opción a compra son: el riesgo en el que incurren propietario e inquilino y unido a ello el tiempo que, a mi modo de ver, no debe de superar el año;  la prima que hay que pagar por la opción.

Para saber si compro algo barato o caro debo tener referencias claras de mercado y profesionales a mi lado que tengan esa información. Algo es barato o caro en función de referencias de mercado y que sean homogéneas.


En mi opinión, si se quiere adquirir una vivienda o inmueble con un precio bajo, el alquiler con opción a compra no es la mejor solución. En todo caso, una compraventa a plazos podría ser la mejor alternativa y fijar una condición resolutoria o suspensiva.

El alquiler con opción a compra serviría si se pretende comprar esta casa que ahora su precio este fuera de mercado esperando que baje de precio o cualquier otra circunstancia para lo cual la “prima” (en todo caso sería pequeña, pactada con el propietario) que se paga sería como una reserva que se está dispuesto a perder por tener la opción a comprarla. El alquiler con opción a compra no es la mejor solución si se quiere comprar a plazos hasta el 20-30% que hay que tener antes de solicitar la hipoteca. Para ello haría una compraventa a plazos mediante escritura ante notario y pondría una condición resolutoria o suspensiva.

La condición suspensiva produce el efecto de paralizar los efectos del contrato hasta el cumplimiento de la condición impuesta, a diferencia de la condición resolutoria que no paraliza. Condición resolutoria es la que determina que, si se cumple, el acto jurídico queda resuelto, pero entre tanto se considera consumado y con total validez. Suspensiva es que condiciona a su cumplimiento la consumación del acto jurídico.

Ejemplo: se compra una finca por importe de 100.000 euros entregándose en el acto de la firma del contrato 30.000 euros y pactándose que los 70.000 restantes se pagarán al cabo de tres meses. Si se establece una condición resolutoria, la venta se consuma desde ya, la finca es del comprador desde el momento de la firma, y, en caso de que no pague el resto del precio transcurridos los tres meses, la venta se resuelve y la finca vuelve a ser del vendedor. Si se establece una condición suspensiva, la venta no tendrá efecto ni se considerará consumada hasta que se pague el segundo plazo. Entre tanto, la finca sigue siendo propiedad del vendedor. La introducción de una condición suspensiva en un contrato de adquisición de bienes inmuebles, demorara la entrega del mismo hasta el cumplimiento de la condición.

El alquiler con opción a compra es una opción al igual que la compra a plazos.

Si has ahorrado y tienes un 20% de la inversión y vas a pedir una hipoteca, recuerda que tienes una serie de derechos, en relación a los gastos hipotecarios o cláusulas abusivas.

Estaremos encantados de asesorarte y estudiar tu caso si tienes dudas.

12. noviembre 2019 por Patrial
Categorías: Patrial, Patrial INMOBILIARIA | Etiquetas: | Deja un comentario

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