Venta de inmueble por renta vitalicia, ¿y por qué no?

¿En qué consiste una renta vitalicia constituida sobre un inmueble?

Una renta vitalicia constituida sobre un inmueble es un contrato, mediante el cual una persona percibe una pensión mensual durante el resto de su vida, a cambio de la cesión de la propiedad de su vivienda en el momento de su fallecimiento, pero manteniendo el derecho de uso y disfrute de la misma mientras viva.

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¿A quién interesa?

A las personas mayores de 65 años, propietarios de pisos libres de cargas, que desean vivir lo mejor posible con sus propios recursos económicos, a través de una adecuada gestión de su patrimonio inmobiliario y, todo ello, sin perder la referencia que supone seguir viviendo en su casa.

Ventajas y garantías

Cuando una persona mayor contrata una renta vitalicia cuenta, entre otras, con las siguientes ventajas:

  • Durante toda su vida o el tiempo convenido recibirá una renta mensual en función de la edad y el sexo, así como del valor de su vivienda.
  • Su poder adquisitivo aumentará considerablemente, lo que repercutirá en la mejora de su calidad de vida.
  • Disfrutará de su vivienda en las mismas condiciones en que la venía utilizando como propietario, de esta forma rentabilizará su patrimonio inmobiliario sin necesidad de renunciar a la enorme ventaja que supone seguir viviendo en su casa de siempre, sin alejarse de su entorno habitual.
  • Podrá hacer frente, si así lo desea, de manera inmediata al pago de una residencia.
  • Formalizar la operación no le supondrá ningún coste adicional. Todos los gastos, honorarios profesionales e impuestos que se generan corren a cargo del comprador. Tampoco tendrá que abonar en el futuro las derramas extraordinarias de la Comunidad de Propietarios ni los recibos del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
  • Obtendrá un excelente tratamiento fiscal, ya que los mayores de 70 años, si estuvieran obligados a hacer la declaración del IRPF, sólo tendrían que declarar el 8% del total de las rentas percibidas anualmente, en el caso de las rentas vitalicias, y entre el 12% y el 25% para las rentas temporales.

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Sin embargo, la principal ventaja son las importantes garantías legales que ofrece:

  • La operación se formaliza ante notario en una escritura pública de renta vitalicia o temporal, que queda inscrita en el Registro de la Propiedad.
  • Garantía del pago vitalicio de todas las rentas a través de la inclusión en la escritura de una cláusula resolutoria, mediante la cual, en el hipotético caso de producirse un impago, la persona mayor recuperaría la plena titularidad de la vivienda sin tener que devolver ninguna de las mensualidades percibidas.
  • Posibilidad de renunciar al derecho de uso y disfrute de la vivienda en el momento en que tenga que ingresar en una residencia. Desde esa fecha, recibirá una renta muy superior a la que venía cobrando.

¿Cómo se calcula la renta mensual?

La utilización de la vivienda tiene un precio de mercado. Así, la suma de la renta que se cobra y el precio que supone el uso y disfrute del hogar es realmente el beneficio económico que se obtiene. Existen otras alternativas para conseguir un mayor rendimiento del patrimonio inmobiliario (venta de la casa para comprar otra más barata o para trasladarse a un piso de alquiler), pero la persona mayor no gozará de la tranquilidad y la seguridad que le ofrece este producto financiero y, además, tendrá que dejar la que ha sido su vivienda habitual durante años).

Modalidades 

Renta vitalicia clásica. Es la operación más común. La persona mayor percibe una renta vitalicia mensual a cambio de la cesión de su vivienda, pero reservándose el derecho de uso y disfrute de la misma durante toda su vida.

Renta temporal. Para aquellas personas mayores que prefieran percibir una renta mensual durante un determinado número de años, pero conservando el derecho de usufructo sobre su vivienda. Esta opción permite adaptar el cobro de las rentas a los plazos que mejor se ajusten a sus circunstancias personales.

Renta vitalicia fuera del hogar. Cada vez son más los mayores que toman la decisión de acudir por voluntad propia a una residencia, bien por motivos de salud o simplemente por buscar la compañía y los cuidados necesarios en esas edades. En este caso, la persona mayor renuncia al derecho de usufructo sobre su vivienda, lo que repercute en un incremento considerable de la renta mensual, permitiéndole costearse el pago de la residencia que elija y con la tranquilidad que proporciona el saber que estos ingresos están garantizados de por vida.

Renta reversible. Cuando la operación se realiza siendo los vendedores varias personas (un matrimonio/dos titulares), la renta se calcula teniendo en cuenta la edad del que tenga mayor esperanza de vida. Al fallecer uno de ellos, el otro seguirá percibiendo la misma renta y manteniendo el uso y disfrute de su vivienda. Es decir, hasta que no fallecen los dos beneficiarios no se extingue la operación. Esta modalidad contempla otras dos alternativas, por las cuales los titulares pueden elegir el cobro de una renta superior mientras vivan los dos y reducir la renta al fallecimiento de uno de ellos, o viceversa.

¿Cuáles son los gastos de la operación?

Existen gastos que se originan a la firma de la renta vitalicia y otros que se van a producir a lo largo de los años. Todos ellos corren a cargo del comprador del inmueble, según consta en la escritura pública que se firma ante notario, por tanto, la persona mayor no tiene que abonar ninguna cantidad por ningún concepto en el momento de formalizar la operación.

Los gastos, honorarios profesionales e impuestos que conlleva la constitución de una renta vitalicia sobre un inmueble son los siguientes: 

  • Honorarios de tasación.
  • Honorarios de Notaría.
  • Impuesto sobre transmisiones patrimoniales, por la cesión del inmueble a cambio de la renta mensual.
  • Impuesto sobre actos jurídicos documentados, por la inclusión en la escritura de una cláusula resolutoria con la que se garantiza el pago de las mensualidades.
  • Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía).
  • Honorarios del Registro de la Propiedad.

En cuanto a los gastos e impuestos que corresponden al inmueble a partir de la constitución de la renta vitalicia o temporal, los derivados del uso y disfrute de la vivienda serán a cargo del vendedor, siendo de parte del comprador los que corresponden a su condición de titular de la nuda propiedad del inmueble. En concreto, los gastos e impuestos de cada parte serían:

  • Por cuenta del vendedor, las cuotas ordinarias de la Comunidad de Propietarios.
  • Por cuenta del comprador, las derramas extraordinarias de la Comunidad de Propietarios a consecuencia de las cuotas por la Inspección Técnica de Edificios (ITE) o las reformas en las instalaciones generales del edificio, Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y seguro multirriesgo del continente de la vivienda.

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Ejemplos prácticos

  • Una mujer de 75 años con un inmueble valorado en 250.000 euros percibiría una renta vitalicia mensual de 805 euros.
  • Un hombre de 75 años con un inmueble valorado en 250.000 euros percibiría una renta vitalicia mensual de 912 euros.
  • Un matrimonio en el que ambos cónyuges tengan 80 años y su inmueble esté valorado en 250.000 euros percibiría una renta vitalicia mensual de 958 euros.

¿Qué te parece esta opción? Si necesitas más información no dudes en contactar con nosotros, te asesoramos y estudiaremos tu caso.

10. abril 2015 por Patrial
Categorías: Patrial ASEGURADORA | Etiquetas: , , , , , , , , | 29s comentarios

Comentarios (29)

  1. Avatar

    Interesado en una Renta Vitalicia por la vivienda. Soy hombre y tengo 75 años. vivo en un ático en Reus-Tarragona

  2. Avatar

    HOLA, MI CASO ES EL SIGUIENTE:
    TENGO 43 AÑOS Y POSEO VARIAS CASAS EN PROPIEDAD Y SIN CARGAS, HAY UN SEÑOR DE 60 AÑOS QUE ME QUIERE COMPRAR UNA TASADA EN 180.000€, PERO EL BANCO SOLO LE DA 130000€.
    ENTOCES BARAJO LA POSIBILIDAD DE UNA VENTA VITALICIA DEL INMUEBLE, NO HABRIA CUOTAS MENSUALES SERIA UN PAGO UNICO ¿SERIA POSIBLE?¿CUAL SERIA MI RESPONSABILIDAD CON HACIENDA? LA CASA ES UN NEGOCIO DE TURISMO RURAL, UN SALUDO Y GRACIAS

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      Hola Pablo.
      En cuanto a lo que planteas es complejo de resolver y considerando que faltan muchos datos para darte un buen consejo te diré lo siguiente:
      EN CUANTO A LA VENTA: Si al señor mayor le faltan esos 50.000€ lo mejor es que hagas una escritura de compraventa ante notario y el resto te lo puede pagar a plazos en la propia escritura y establecer una condición resolutoria. También puedes tú vender esa vivienda constituyendo hipoteca sobre la misma.
      EN CUANTO A HACIENDA:
      Solo tributarás por IRPF si hay ganancia patrimonial y por el IIVTNRU ó plusvalía.
      También interviene el IVA dado que estás hablando de una actividad empresarial por lo que podemos entender.

      En cuanto a la RENTA VITALICIA únicamente los mayores de 65 no tributarán por la ganancia de la venta de un inmueble, aunque no sea la vivienda habitual, si invierten esa plusvalía en una renta vitalicia en el plazo de 6 meses desde la venta.Si solo reinvierten una parte del importe, esa quedará exenta, tributando el resto en la base imponible del ahorro. El límite exento de tributación se fija en 240.000 euros.
      Mi consejo es que con mas datos acudas a un buen asesor fiscal próximo y plantees esta operación con tiempo.
      un saludo, Alberto

  3. Avatar

    Tengo un apartamento valorado en 300.000 euros. Es de mi propiedad. Tengo 48 años. Si quisiera una cuenta vitalicia, que pensión vitalicia se me quedaría. Que debo hacer, ir a mi banco supongo. Esta en perfecto estado, tres dormitorios, y esta en playa de San Juan, a 5 minutos de la playa y a 5 minutos de Alicante. Es un piso 15 y tiene unas vistas espectaculares. Urbanización completa. Habitaciones amplias,salón y cocina, todo reformado, luminosa, y dos cuartos de baño, ducha y bañera…

  4. Avatar

    Muy buenas,
    Tengo una duda: es normal que se pregunta por un pago a parte?
    O sea el inmueble que me interesa está valoado a 200.000 €
    El usofructario tiene 79 años y lo que pide es una renta mensual de solo 450 €/ mes, pero una pago de 49.000 Euros –

    Qie le parece?
    Saludos y gracias,
    Alexandra

    • Alberto Laguna

      Deduzco que es vd. la compradora de la vivienda. Lo de la entrega, en una pago aparte, tiene más que ver con una hipoteca inversa en mi opinión
      Una Renta vitalica de una persona de 79 años (¿hombre o mujer? faltan datos ) y 200.000€ de valor de la vivienda, 450€ al mes, es una renta muy baja a mi parecer.
      Es difícil acertar dando una opinión con estos pocos datos pero le daré un ejemplo: varón de 75 años, soltero y sin hijos, contrata una renta vitalicia inmobiliaria para complementar su pensión. Gracias a su vivienda, tasada en 190.000 euros, recibe 608 euros mensuales de por vida y seguirá viviendo en el piso. Si no vive en el piso obviamente cobrará una mayor pensión además de que el comprador se hará cargo de todos los gastos como el IBI, las derramas extraordinarias de la comunidad ni el seguro de hogar.
      En fin, difícil precisar con estos datos.

    • Avatar

      Mª Jesús dijo 4 abril, 2016 de 5:19 pm

      Hola. Tengo un piso de 200 metros cuadrados, tasado el año 2013 en 414.000 euros. En una zona céntrica y privilegiada de Ciudad Real capital, con una hipoteca de 170.000 euros. Tengo 67 años. Me gustaría saber si podría obtener una renta vitalicia clásica, deduciendo los gastos de dicha hipoteca, aunque la renta fuese mucho más pequeña. Soy viuda y no me gustaría cambiarme a otro lugar a vivir.

      • Alberto Laguna

        Hola Maria Jesús, Buenas tardes
        Lo que propone puede hacerse aunque le confieso que es complicado. A la ya, de por sí, rentabilidad negativa de las rentas vitalicias si le añadimos que esta gravada con una hipoteca ( no sabemos el interés del préstamo ni los gastos de la vivienda en cuestión) y añadimos que para el inversor no existe posibilidad de disfrute de la misma…
        Le aconsejaría que estudiase otras opciones en manos de algún experto de su zona
        un saludo

  5. Avatar

    Hola.

    Si yo como inversor particular estuviera interesado en adquirir la nuda propiedad de una vivienda, pagándole una renta vitalicia al usufructuario,
    ¿donde debería acudir?
    ¿donde se encuentran esos posibles usufructuarios rentistas?
    ¿Hay empresas especializadas en la intermediación de este tipo de operaciones?

    Gracias y un saludo.
    Jorge

    • Alberto Laguna

      Hola Jorge,
      Deberías de acudir a una Notaría.
      Existen usuarios rentistas aunque te diré que estas compraventas no son muy habituales y por distintos motivos aunque interés existe.
      No conozco si existen empresas especializadas aunque tampoco es tan complicado formalizarlas ante notario. Si existen empresas dedicadas en la red
      Un saludo

  6. Avatar

    Hola,
    Soy propietario de un piso de dos dormitorios en la Costa del Sol, tengo 67 años y estoy interesado en tener mas información sobre su plan de renta vitalicia

    • Alberto Laguna

      Buenos dias¡¡
      Para poder calcular su renta vitalicia debería acudir a una entidad cercana que le calculase la cuantía de la renta, entidad financiera, grupo inversor o persona interesada en esta cuestión. No quiero hacer ninguna recomendación pero hay algunos grupos o bancos que se dedican a esto. Todo depende de planificarla bien y ver sus intenciones: Si desea mantener su vivienda o no, si la quiere vender e irse a una Residencia,…etc. El artículo que publicamos tiene mas que ver con la venta de la vivienda a cambio de una renta vitalicia por la exoneración del nuevo IRPF

    • Avatar

      Hola Jose,

      Estoy buscando un piso para invertir en Renta Vitalicia. Si te interesa contacta conmigo: herrera_eguilior@hotmail.com

  7. Avatar

    Hola. Tengo un piso de 200 metros cuadrados, tasado el año 2013 en 414.000 euros. En una zona céntrica y privilegiada de Ciudad Real capital, con una hipoteca de 170.000 euros. Tengo 67 años. Me gustaría saber si podría obtener una renta vitalicia clásica, deduciendo los gastos de dicha hipoteca, aunque la renta fuese mucho más pequeña. Soy viuda y no me gustaría cambiarme a otro lugar a vivir.

  8. Avatar

    Tengo un familiar de 90 años.Tiene un piso de 120000 € en propiedad.Le ayuda una persona contratada pero tiene buen estado de salud.
    ¿Sería susceptible de plantearse la renta vitalicia?

    • Alberto Laguna

      Hola Sebastián, disculpa la demora. Partimos del supuesto que tu familiar VENDA la vivienda y que esta sea la vivienda habitual para cobrar una pensión mensual que le permita seguir pagando, a lo que entiendo, que es un cuidador.
      Te diré que si vende el piso (repito si es vivienda habitual) no hay ganancia patrimonial por la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años. Esta venta estará exenta si se cumplen los siguientes requisitos:primero, que el contribuyente tenga mas de 65 años, en este caso 90, y, segundo, que cuando se produzca la transmisión, la vivienda transmitida ha de ser la vivienda habitual.
      Por tanto , si es el caso, no es necesario constituirla y bastaría con que de la venta obtenida se invirtiese donde el quisiese con seguridad, rentabilidad y liquidez mensual que le permita seguir costeándose a su cuidador.
      En caso de que vendiese el piso y éste no fuese la vivienda habitual, habiendo ganancia patrimonial, y para no pagar IRPF, habría que constituir LA RENTA VITALICIA en los seis meses siguientes a la venta del piso.
      Saludos

  9. Avatar

    Hola,

    Mi madre y sus hermanos recibieron en herencia un piso que ahora tienen en comunidad de bienes. Me interesa ir a vivir allí pero no quieren vender porque prefieren cobrar un dinero mensual indefonodamente, y a mi no me sale a cuenta alquilar porque hay que invertir mucho dinero en reformas.
    Sería legal ofrecerles una renta vitalicia a cambio del piso? Eso les aseguraría su entrada de efectivo mensual y yo podría hacer las reformas necesarias sabiendo que un día u otro el piso sería mío.
    Al no ser un solo propietario sino una comunidad de bienes no estoy segura de que se pueda hacer.
    Y si es legal, quien establece el monto de la renta mensual? Un banco o lo decidimos entre nosotros?

    Gracias,

    • Avatar

      Hola Nieves y disculpa la demora.Tu madre y sus hermanos recibieron en herencia un piso que ahora tienen en comunidad de bienes. Mi consejo, dependiendo de la edad, es decir, si son mayores de 65 años, es que te vendan el piso y luego constituyan una renta vitalicia con una entidad bancaria, esto sería una opción. La segunda es vender con venta a plazos lo cual también les garantizaría una renta mensual. la constitución de una renta vitalicia en los seis meses siguientes les exoneraría de pagar IRPF. Eso si, al ser Comunidad de Bienes deben de vender todos los comuneros para tú tener el pleno dominio. En cuanto al precio será el precio de mercado de la zona teniendo en cuenta , precisamente donde este. La venta de una vivienda a través de una renta vitalicia puede, según la edad de los vendedores, puede ser muy gravosa para ti.

  10. Avatar

    Renta vitalicia inmobiliaria:

    Mi padre de 80 años vive en un piso con un valor de 500.000€.

    Tengo entendido que dada la edad de mi padre, la nuda propiedad sería el 90% del inmueble y el 10% sería el usufructo. Cómo computo la renta que le correspondería de forma vitalicia o de forma temporal? Qué ventajas tiene establecer la temporalidad?

    Muchas gracias

    • Alberto Laguna

      Hola Gabriel,
      Entiendo que es su vivienda habitual, por tanto, El articulo 41.bi del RD 439/2007 de 30 de marzo, por el que se aprueba el reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), establece que estarán exentas la ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual por los mayores de 65 años y también por las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia de conformidad con la Ley de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las Personas en Situación de Dependencia.
      “Esto no quiere decir no se tenga que declarar la venta en la declaración de la renta”, sino que se declarará pero quedará exento al reunir los requisitos anteriormente descritos.Esta exención no quita para que dicha venta sí esté sujeta al impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía municipal) que liquidan los ayuntamientos y que se deberá liquidar. La cuestión que planteas podría calcularse pero no para la vivienda habitual.
      Otra cosa es que tu padre venda un inmueble o acciones o fondos de inversión. Estos no estarán sometidos a tributación en IRPF, siempre que el importe obtenido en la transmisión se destine en el plazo de seis meses a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor. La exención está limitada a 240.000 euros, siendo ésta la cantidad máxima total exenta por constituir una renta vitalicia.
      ¿Qué requisitos debe cumplir la renta vitalicia :
      I.- Deberá suscribirse entre el contribuyente, que tendrá la consideración de beneficiario y una entidad aseguradora.
      II.- La renta vitalicia deberá tener una periodicidad de cobro anual, semestral, trimestral, mensual,… y comenzar a percibirse en el plazo de un año desde su constitución.
      III.-Este importe anual de las rentas no podrá decrecer en más de un 5% respecto del año anterior.
      IV.- Cuando la contratas deberás comunicar a la entidad aseguradora que la renta vitalicia constituye la reinversión del importe obtenido por la transmisión de los elementos de tu patrimonio.
      V.- Limite, el Reglamento aclara o especifica que el límite máximo exento son 240.000 euros, para todos los elementos patrimoniales. Es decir, no elemento a elemento teniendo en cuenta las reinversiones anteriores. También cuando el importe reinvertido sea inferior al total obtenido en la venta. solo se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad reinvertida.
      Una vez tenido en cuenta esto, con los datos que aportas si tu padre vende la propiedad no tributa en IRPF.

  11. Avatar

    Hola buenas tardes,
    Me han ofrecido la posibilidad de costear la renta vitalicia a cambio de la nuda propiedad de una vivienda valorada en 350.000 euros, siendo la propietaria una señora de 82 años. Quisiera saber como se calcula la renta vitalicia que le saldría a ofrecerle yo y que costes tiene la operación a nivel de impuestos para saber a que deberia hacer frente.
    La finca es del año 1936 y no ha tenido ninguna actualización.
    Atentamente
    Jose Antonio
    Agradecería sus comentarios y si serán a través de la web o por correo electrónico.

  12. Avatar

    Hola. Buenas tardes!!
    Estoy interesado un piso en venta con usufructo a favor de un señor 72 años y su señora 70 años. El piso está valorado a 400,000€.
    Me pide una entrada de 60,000€ , y 1300€ de mesual.
    Quiero saber cuántos impuestos y gastos tengo que pagar para comprarlo. Y cuando se fallecen los mayores habrá gastos por desusufrcto el piso ?

  13. Avatar

    tengo un psio valorado en 1.200.000€ tenemos 85 i 89 años respectivamente, me interesa saber que renta vitalicia puedo obtener por la venta de la nudapropiedad y por el establecimiento de un vitalicio dejando el piso libre para ir a vivir a una residencia

  14. Avatar

    Mi teléfono 618054676

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